연봉 1억으로 집을 얼마나 살 수 있나? 8개 도시의 집값·주담대 금리·그리고 그걸 정하는 규칙 (2026)
같은 연봉 1억이 리야드에서는 가족용 아파트, 서울에서는 원룸, 시드니에서는 계약금이 됩니다. 소득 대비 집값 배수, 월 상환액, 그리고 각 시장을 만드는 정책 레버 — LTV 상한, 취득세, 외국인 매입 금지.
1화에서는 연봉 1억($100,000)이 월세를 빼고 어디서 가장 많이 남는지 봤습니다. 이번 화는 더 어려운 질문입니다: 살 수 있나? 답은 연봉보다 세 숫자 — 현지의 소득 대비 집값 배수, 주담대 금리, 그리고 은행이 빌려줘도 되는 한도 — 에 달려 있고, 나라마다 완전히 다른 규칙 더미가 얹힙니다.
점수판: 연봉 1억으로 방 2개 아파트
| 도시 | 방 2개 집값 | 집값÷소득 | 주담대 금리 | 월 상환(LTV 80%, 30년) | 상환÷실수령 |
|---|---|---|---|---|---|
| 리야드 | $400,000 | 7× | 6.0% | $1,920 | 23% |
| 베를린 | $605,000 | 9× | 3.6% | $2,200 | 45% |
| 뉴욕 | $850,000 | 10× | 6.6% | $4,340 | 75% |
| 도쿄 | $610,000 | 12× | 0.8% (변동) | $1,530 | 27% |
| 런던 | $770,000 | 12× | 4.5% | $3,120 | 56% |
| 서울 | $870,000 | 15× | 4.2% | $3,400 (LTV 허용 시) | 51% |
| 시드니 | $865,000 | 13× | 5.9% | $4,100 | 67% |
| 싱가포르 | $1,195,000 (콘도) | 14× | 3.3% | $4,190 | 53% |
집값: 2026년 중반 일반(최고급 아닌) 방 2개 기준. 상환÷실수령은 1화의 실수령액 사용. 이들 시장 대부분의 은행은 실수령의 ~35~45%를 넘는 대출을 거절합니다 — 즉 빨간 구역(뉴욕·시드니·런던)은 "비싼" 게 아니라 이 연봉으로는 배우자 소득이나 큰 계약금 없이는 대출 자체가 안 되는 곳입니다.
레버 1 — 집값보다 금리가 더 큰 일을 한다
도쿄와 베를린은 리야드보다 비싸지만 월 상환액은 낮거나 비슷합니다. 금리가 1/3이기 때문입니다. 0.8%면 ¥9,500만 도쿄 아파트가 월 ¥23만; 같은 대출이 뉴욕의 6.6%면 ¥52만. 일본의 초저금리 변동 대출(과 0.7% 주택대출 세액공제)이 집값 배수 12×에도 평범한 월급으로 도쿄 내 집 마련이 가능한 이유이고 — 일본은행 금리 인상이 도쿄 집값의 최대 위험인 이유입니다.
반대편: 미국 30년 고정금리는 상환액을 평생 고정합니다. 2021년 2.9%에 산 뉴욕 사람은 2026년 매수자의 절반만 내며 절대 안 팝니다 — 미국 매물을 희소하게 만드는 "잠김 효과".
레버 2 — 은행이 얼마나 빌려줄 수 있나 (LTV·DSR·스트레스 테스트)
| 시장 | 최대 LTV | 소득 심사 | 효과 |
|---|---|---|---|
| 서울 | 지역·가격별 40~70% | DSR ≤ 소득의 40% | 현금 부자와 전세 보증금이 가격을 정함; 월급쟁이는 강남에서 배제 |
| 싱가포르 | 75% | TDSR ≤ 55% | 외국인 ABSD 60% 추가 — 콘도는 사실상 시민·영주권자 시장 |
| 캐나다 | 80%(보험 시 95%) | 금리 +2%로 심사 | 저금리 때 대출 가능액 ~20% 삭감 |
| 스웨덴 | 85% | LTV 50% 초과 시 연 2~3% 의무상환 | 원금 상환 강제; 가계부채 여전히 소득의 ~190% |
| 스위스 | 80%(자기자본 20%, 현금 10%) | 가상금리 5% 기준 | 자가율 ~36%; 주담대는 종종 영원히 안 갚음 |
| 일본 | 최대 100% | 세전의 ~35% | 내 집 마련 접근성 높음; 가격은 신용 한도가 아닌 금리가 결정 |
| 미국 | 97%(FHA 96.5%) | DTI ≤ 43~50% | 대출은 쉬움; 금리와 가격이 배급 역할 |
한국은 가격보다 신용 규칙이 시장을 지배하는 가장 뚜렷한 예입니다: 2024~25년 DSR 상한이 조여지자 가격보다 거래량이 먼저 꺾였습니다. 매물이 아니라 규제 당국을 보세요.
레버 3 — 세금, 그리고 누가 살 수 있나
- 외국인 매입 금지·할증: 캐나다(2027년까지 금지), 호주(기존주택 2년 금지, NSW 할증 8%), 싱가포르(ABSD 60%), 뉴질랜드(2018년부터 금지), 스위스(Lex Koller). 홍콩은 반대로 30% 하락을 막으려 2024년 모든 할증을 폐지.
- 행동을 바꾸는 거래세: 영국 인지세(런던 가격대 5~12%)와 독일의 10~15% 매입 부대비용은 이사를 비싸게 만들어 사람들이 눌러앉거나 임차합니다. 두바이 4%, 일본 ~3~5%는 시장을 유동적으로 유지.
- 단기 전매 억제: 대만은 2년 내 매도 차익에 45%; 한국·태국은 단기 보유 페널티; 독일은 10년 보유 후에만 비과세.
- 생애최초 지원: 영국 Lifetime ISA(25% 보너스)와 £30만까지 인지세 0; 프랑스 무이자 PTZ; 이탈리아 36세 미만 80% 보증; 대만 40년 청년대출; 호주 5% 계약금 보증; 브라질 Minha Casa Minha Vida 4~8%. 시장 하단의 수요를 올리고 — 경제학자들이 지적하듯 — 종종 가격도 올립니다.
- 임대료 규제: 베를린, 파리, 암스테르담(점수제 ~€1,185까지), 카탈루냐, 멕시코시티 논의 중. 기존 세입자를 보호하고 신규 공급을 줄이며, 새로 오는 사람이 그 차액을 냅니다.
문제에 빠진 세 시장 — 그리고 매수자에게 주는 교훈
중국(상하이 고점 대비 20~30% 하락, 개발사 부도), 홍콩(~25~30% 하락, 할증 폐지), 방콕·마닐라(미분양 콘도 재고)는 2026년 매수자 우위 시장입니다. 세 곳의 교훈은 같습니다: 신용 팽창으로 오른 가격은 신용이 회수되면 "땅은 희소하다"는 논리와 무관하게 떨어집니다. 스토리가 아니라 소득 대비 상환액으로 사세요.
어디서나 통하는 매수자 경험칙
감당 가능 집값 ≈ (월 실수령 × 0.35 × 12) ÷ 연간 모기지 상수 + 계약금
모기지 상수(30년): 1% → 0.0386 · 3% → 0.0506 · 4.5% → 0.0608 · 6.5% → 0.0759
예: 베를린, 실수령 $4,900, 계약금 $10만, 3.6%:
4,900 × 0.35 × 12 = 20,580 / 0.0548 = 대출 $375,000 → 총 $475,000
→ 베를린 방 2개($605k)는 배우자 소득 또는 $23만 계약금이 필요다음 화: 연봉 1억과 아이 — 같은 8개 도시의 보육비, 학비, 가족 세액공제.